Nećemo pogriješiti ako kažemo da su cijene nekretnina u slobodnom padu u mnogim zemljama koje su se nekoć isticale po njihovom strelovitom rastu. U Velikoj Britaniji cijene nekretnina su u prosjeku niže za 21 posto od najviše razine zabilježene sredinom 2007., u Irskoj za 16 posto, a u SAD-u za 30 posto.

Preokret bilježe i tranzicijske zemlje koje su uz Hrvatsku imale najizraženiji rast cijena nekretnina - Bugarska, u kojoj su se cijene od vrhunca ostvarenog sredinom 2008. smanjile za 16 posto, i Estonija, u kojoj su one niže za 27 posto. I dok cijene nekretnina u drugim zemljama ispituju koliko je duboko dno, o kretanju cijena u Hrvatskoj znamo samo ono što možemo pročitati iz novinskih napisa. A ti napisi indiciraju da je tržište u zastoju, obujam prometa u padu, a zalihe neprodanih stanova se gomilaju. No zbog činjenice da službena statistika s velikim kašnjenjem objavljuje podatke o cijenama nekretnina, mi zapravo nemamo pouzdanih informacija o tome što se događa na tržištu.

U nedostatku službenih podataka neke indikacije o stanju na tržištu mogu se dobiti analiziranjem baze podataka koju prikuplja Burza nekretnina. Prema tom izvoru u Hrvatskoj se ne događa ništa dramatično. Cijene nekretnina su u blagom padu tijekom zadnjih 12 mjeseci. Tako su se na nacionalnoj razini cijene nekretnina u prosjeku smanjile za 8 posto od najviše razine zabilježene sredinom 2008., a u Zagrebu za 9 posto. Broj kupoprodaja se u prva četiri ovogodišnja mjeseca u odnosu na isto lanjsko razdoblje smanjio za svega 3,2 posto, što je u suprotnosti s medijskim napisima. Stoga možemo zaključiti da stanje na tržištu nije toliko kritično kao što bi se moglo zaključiti čitajući naše novine. No znači li to da će Hrvatsku zaobići veći lom na tržištu nekretnina?

Sporo tržište

Kada se pokušava predvidjeti kretanje cijena nekretnina često se uspoređuje trenutačna vrijednost indeksa njihove priuštivosti s dugoročnom vrijednošću tog indeksa. Ako su nekretnine manje priuštive od dugoročnog prosjeka, može se očekivati pad cijena. Dugoročna vrijednost indeksa priuštivosti je zapravo prosječna vrijednost indeksa tijekom dužeg vremenskog razdoblja. Odmah možemo uočiti da tranzicijske zemlje, pa i Hrvatska, ne mogu primijeniti taj pristup jer nemaju dovoljno duge vremenske serije cijena nekretnina. No već i sama činjenica da se priuštivost nekretnina u Hrvatskoj u zadnjem desetljeću kontinuirano smanjivala govori u prilog tezi da se u budućnosti može očekivati pad njihovih cijena.

Ako ne možemo izračunati dugoročnu vrijednost priuštivosti nekretnina u Hrvatskoj i na osnovi nje odrediti smjer kretanja cijena, možemo usporediti priuštivost nekretnina u Hrvatskoj s drugim europskim zemljama. Ta analiza upućuje na zaključak da su nekretnine u Bugarskoj, Hrvatskoj i Estoniji najmanje priuštive, što znači da se u tim zemljama može očekivati veća korekcija cijena. Bugarsko i estonsko tržište već je reagiralo i cijene nekretnina su se značajno smanjile, dok je tržište nekretnina u Hrvatskoj nešto sporije. No budući da su prema provedenim istraživanjima cijene nekretnina u Hrvatskoj inertne, manji pad koji se bilježi sada implicira da će doći do daljnjeg snižavanja u budućem razdoblju. Naime, pod inercijom cijena podrazumijeva se da će one padati u budućnosti ako padaju danas, odnosno da cijene imaju dugo pamćenje. I baš zbog tog dugog pamćenja cijenama nekretnina u Hrvatskoj treba više vremena da se vrate u ravnotežu.

Ples na žici

I poslovne banke mogu svojim potezima utjecati na cijene nekretnina. Banke se trenutačno nalaze u vrlo delikatnom položaju i može se reći da pokušavaju plesati po tankoj žici. Premda se nedavno povećanje aktivnih kamatnih stopa može dijelom opravdati povećanjem rizičnosti Hrvatske, a dijelom i rastom kamatnih rashoda od 31 % u prva tri ovogodišnja mjeseca u odnosu na isto lanjsko razdoblje, ono će nedvojbeno dovesti do hlađenja potražnje za stanovima i do pogoršanja naplativosti kredita.

Pogoršanje naplativosti kredita i pad prihoda koji se mogu očekivati u bliskoj budućnosti zbog recesije mora se nadoknaditi rastom nekih drugih prihoda pa će stoga banke biti u napasti da opet povećaju kamatne stope. Povećanje kamatnih stopa dovest će do daljnjeg hlađenja potražnje za stanovima i u konačnici do smanjenja cijena nekretnina. Budući da banke u svojim bilancama imaju velike kredite građevinskim poduzetnicima, koji zbog hlađenja tržišta nisu u stanju prodati nove nekretnine, te stambene kredite čija će glavnica u slučaju većeg pada cijena nekretnina biti veća od njihove tržišne vrijednosti, naplativost kredita vezanih uz poslovanje s nekretninama mogla bi se značajno pogoršati. Banke stoga moraju jako pažljivo balansirati između želje za zadržavanjem dosadašnje razine profitabilnosti i potrebe za održavanjem stabilnosti tržišta nekretnina. Naime, destabilizacija tog tržišta u vidu loma cijena nekretnina u konačnici znači i manje stabilan bankarski sustav.

* Autorica je znanstvena suradnica Ekonomskog instituta u Zagrebu, a kolumna ne odražava stav Ekonomskog instituta Zagreb